雅居乐黄埔创新中心公寓有证么(雅居乐科技中心 黄埔)

公交号

该楼盘是位于地铁7号线二期姬堂站附近的雅居乐黄埔创新中心(简称“黄埔创新中心”)

黄埔创新中心是一个囊括写字楼、商业和公寓的综合体项目,地块属横沙经联社集体用地,所以其公寓的产权归经联社集体所有,“售卖”无需预售证,购买其产品也只是买下规定年限的使用权。项目在今年8月初开盘,首推9#和10#,从到访人流来看颇具一番热度,据销售人员透露:“目前9#已基本售罄”。

黄埔创新中心销售中心活动现场

项目主打的卖点是“3地铁+3高铁”。地铁指的是7号线二期、28号线和19号线,三线路交汇于项目北边不远处的姬堂站。实际上,除了7号线二期已落实在建,28号线建设虽已获批,但具体站点还未官宣,而19号线更是远期规划,坊间传闻的站点也是一天一个样。而“3高铁”指的是广深第二高铁、广中珠澳高铁和广从快线,三条高铁交汇于规划中的黄埔新客站,此前本地媒体曾猜测,黄埔新客站或将设在姬堂站附近。当然,这些线路的站点都未官宣,可信度有多高还不好说。总之,“3地铁+3高铁”的大饼能兑现到哪种程度还需静观其变。

雅居乐深耕广州,鏖战公寓市场

黄埔创新中心的项目公司是广州雅景投资有限公司,上级股东为广州雅景房地产开发有限公司,最终实控人为广州耀创投资有限公司法定代表人谢国清。企查查资料显示,耀创公司的经营范围为房地产投资,并无开发建设类业务。可以合理猜测,耀创公司与雅居乐属合作关系,以雅居乐的品牌影响力和开发、管理经验,来为项目价值加持。

数据来源于企查查

作为“华南五虎”之一,雅居乐在2018年迈入千亿阵营,企业雅生活股份(HK3319)也在港交所上市,2020年集团位居《财富》中国500强第172位,业务遍布全国100+城及海外。雅居乐在穗深耕多年,集团早在2000年便已进军广州,2012年更是将总部迁入广州,名声颇大。

雅居乐广州总部

2017年,黄埔区政府、广州开发区管委会与雅居乐签订产业导入及城市更新合作框架协议,共同推进多个城市更新项目开发。目前,雅居乐在黄埔介入的旧改社区有姬堂村、燕塘村、珠江村等,而黄埔创新中心正是位于姬堂旁边的公寓盘。

近年来,广州的公寓市场整体甚是惨淡,成交量持续下降,2020年上半年受疫情影响,更是环比暴跌51%。黄埔区虽然持续蝉联销冠,但成交量也是大幅缩水,像黄埔创新中心这种无产权公寓,后续更是不免一番鏖战。

接下来,我们具体分析一下黄埔创新中心的整体价值。

黄埔创新中心概况解读

区位价值

黄埔创新中心位于丰乐北路和碧山村路交汇处,属于扩容后的科学城和临港经济区的交界地带,在一定程度上能享受到两大片区未来的红利辐射。

数据来源于百度地图

此外,黄埔创新中心毗邻姬堂旧改项目区。2019年5月,姬堂旧改“湾区科创走廊1号”项目正式动工,将以“创新、生态、宜居”为核心理念,打造集城市购物中心、大型休闲服务网点、星级宾馆、商务会所、居住配套等为一体的“粤港澳大湾区活力新城示范区”。目前,姬堂商务综合区已开工建设。

湾区科创走廊1号效果图

总的来说,项目所处地段相对优越,发展潜力不可小觑。当然,旧改建设和产业发展非一朝一夕之事,短期内的红利辐射还不甚明显。

交通配套

黄埔创新中心距离在建中的7号线二期姬堂站约1公里,按业内标准属于准地铁盘。目前,姬堂站还未建成,从售楼处走到地铁站前的工地门卫室,耗时约15分钟。

数据来源于百度地图

项目门前的丰乐北路按城市规划,将升级为贯穿南北、双向10车道的创新大道。升级改造要等地铁完工后才能开展,目前的路面甚是破烂,车道少,即使是非高峰期也有堵车情况。项目周边有碧山村、丰乐北横路口、碧山村总站、姬堂等公交车站。

产权问题

黄埔创新中心是无产权公寓,只能购买其使用权,本质上就是租房,并且是一次性买断40年的租赁期。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条,租赁期限不得超过20年。尽管消费者可与销售方签订双合同,以确保剩余的使用年限,但从法律规定上来讲,超过20年的年限也是无效的,后续仍然存在法律风险,转手也有一定难度。

产权续期方面,无产权公寓的40年租赁到期后,将失去房屋的使用权,购房者本身也不拥有房屋的所有权。一般来说,有产权的公寓40年产权到期后,购房者缴纳少量费用后产权便可续期,保有房屋的所有权,这一点是无产权公寓所不具备的。

雅居乐创新中心售楼部

此类公寓有总价低的优点,但缺点也很明显——无法落户、无学位、水电和物业费等相关费用高、居住舒适度差等等,老实说仅适合资金匮乏的人在过渡期内自住,或企业购买用于办公。若是用于投资,只能作为“二手房东”收租,回本时间漫长。

购买黄埔创新中心的公寓可选择6年托管服务,即由销售方与品牌酒店合作包租6年,以酒店客房的形式出租。但是,租价历来不比房价,增值如同“挤牙膏”般缓慢,整体收益率并不乐观。

商业&人气

黄埔创新中心规划有约3万㎡的自建商业,周边湾区科创走廊1号项目也有大体量的商业配套(在建中)。当然,上述配套都未建成和成熟。人口密度方面,周边虽有姬堂、横沙等社区,但都处于旧改中,短期内持续施工,难以迅速集聚人气。

黄埔创新中心自建商业效果图

目前,居住于此的人可前往大沙地商圈、萝岗万达广场和香雪商圈等区域消费娱乐,驾车前往这些地方,不堵车的情况下耗时约20分钟。

教育&医疗

公寓房的教育需通过积分入学的方法来解决。黄埔创新中心周边2公里内有姬堂小学、怡园小学(北校区)、市第八十六中分校(初中部)等。

广医附属第五医院门诊楼

医疗方面,黄埔创新中心附近大沙地片区有广州医科大学附属第五医院、中山大学附属第一医院(东院)、黄埔区妇幼保健院等医院。

其他因素

1.环境&工厂

目前,黄埔创新中心的周边环境欠佳,项目西边有广汽本田等多个工厂,东边2公里左右是迟迟未搬迁的广石化厂,整体景观略显荒僻。

数据来源于百度地图

2.车位&电梯

黄埔创新中心规划有4455户,包括公寓、写字楼、企业总部等,车位总计2919个,配比约1:0.6,待项目建成投入使用后,车位明显不足。目前在推的9#、10#楼高22层,每栋配置4部电梯,每层20-28户,后续随着入住率提高,电梯的繁忙、拥挤程度可想而知。

黄埔创新中心占地约11万㎡,总建面约40万㎡,容积率为3.5,绿化率为30%,整体与常见的写字楼园区持平。

黄埔创新中心规划图

项目共有16栋建筑,其中9#、10#和12#为复式公寓,11#、13#和14#为平层公寓。

从效果图来看楼间距倒也不窄,采光要看户型朝向。南向户型采光良好,东向和北向略逊色,而西向户型不仅采光较差,还会有西晒影响(西向户型多在9#、12#和14#)。此外,这些公寓楼要么靠近规划道路,要么挨着内部商业街,有一定的噪声影响。

户型

黄埔创新中心的公寓分为复式和平层,面积为约40㎡。但是,其复式产品为双钥匙户型。通俗来讲,就是一楼、二楼是分开的,各自独立入户,消费者完全可以选择只买一楼或二楼,实际上与平层产品无异。

从售价也可看出两种产品的相近,比如其45㎡的复式可以简单理解为两个平层户型的叠加,可用面积实际上是90㎡,所以一套复式的售价刚好是一套平层的两倍,在小编看来均价都是9000元/㎡。

具体有2种户型,即复式的首层和二层,其中二层(B户型)比首层(A户型)多赠送一个储衣间。总价虽低,但面积狭小,客厅、厨房和卧室全部集中在一个空间内,采光要看具体朝向,无阳台,通透性不足,不能明火做饭,居住体验略差。

总结

项目沙盘

与住宅和产权公寓相比,黄埔创新中心的无产权公寓有非常明显的价格优势,对于资金不足的年轻人来说,可作为过渡期内自住的选择,企业也可购买后用于办公。项目拥有相对优越的区位,交通、商业等配套也在建设改善中。不过,区域的繁华成熟尚需时日,短期内的生活配套需靠外围其他片区的“接济”。

需注意的是,无产权公寓存在一定的法律风险。据南方都市报报道,目前广州的无产权公寓盘就有60个左右,普遍采用双合同规避政策,这种一次性买断40年的双合同操作,难以有非常周全的法律保障。总之,黄埔创新中心的总价虽低,但也有必须考虑的缺点。

以上只是笔者个人观点,对于无产权公寓,无论自住还是投资,都需充分考量各种因素,谨慎行事。

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